서초 아파트 사들이는 지방 큰손…외지인 매입 70%↑

서울 아파트 가격이 천정부지로 힐스테이트 용인 마크밸리 뛰면서 타지역 투자자의 '원정 매입' 수요는 줄어든 것으로 나타났다. 하지만 지난해 고가의 신축 아파트들이 앞다퉈 신고가를 올리던 몰린 서초구에선 타지역 거주자의 아파트 매수가 71%나 급증했다.

실거주 목적이 아닌 외지인의 투자 수요 역시 토지거래허가제도의 반사이익을 보고 있는 반포 일대로 모아진 것으로 보인다.

10일 한국부동산원 통계 매입자 거주지별 아파트 매매거래 현황에 따르면 지난해 관할시도 외 거주자(외지인)의 서울 아파트 매입 건수는 1만3309건으로 직전년 대비 48.6% 증가했다.

같은 기간 서울 아파트 매매는 5만8282건으로 전년(3만6439건)보다 60% 늘어났다.전체 거래 건수 대비 외지인 거래 비중은 22.8%이다. 이는 역대 최고치를 찍은 2023년(24.6%)보다는 소폭 감소했지만, 지난 2006년 조사 시작 후 평균치(18.8%)보다 여전히 높은 수준이다.

다만 강남 힐스테이트 용인마크밸리 모델하우스 3구의 외지인 매입 증가세가 눈에 띈다. 특히 서초구의 외지인 구입 아파트 건수는 664건으로 전년(388건) 대비 71% 증가했다. 강남구(873건)와 송파구(1130건)에서도 구입 건수가 전년 대비 53%, 38% 늘었다.

서초구의 반포·잠원동 일대는 최근 서울 시내 최상급 주거지로 분류되면서도 실거주 의무가 없는 토지거래허가 미지정 구역이다. 토지거래허가구역은 투기를 억제하기 위해 국토교통부 장관 또는 시도지사가 특정 지역을 거래 규제 지역으로 지정하는 제도다. 허가구역으로 지정되면 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용해야 해 전세를 끼도 집을 사는 '갭투자'가 불가능해진다. 2년간 매매·임대도 금지된다.

허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당의 벌금형을 받게 된다. 1978년 도입된 이 제도는 부동산 시장 과열과 투기 수요를 원천 차단하는 것이 목적으로, 과열 가능성이 있는 지역을 선별해 지정한다.

서초구는 서초·양재·방배·우면·내곡·염곡동과 서리풀 지구 일대, 신속통합기획 등 정비사업 지역 등을 제외한 반포·잠원동이 토지거래허가구역이 미지정됐다. 이 지역이 토지거래허가구역에서 빠진 것에 대해 형평성 논란이 제기돼왔다. 서울시는 반포 일대는 진행 중인 개발사업이 없고, 대부분의 주택 정비사업도 완료 단계인 만큼 토지거래허가구역으로 지정할 수 없다는 입장이었다.

이 지역으로 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 수요가 유입됐고 지방 등에 거주하는 외지인의 원정 투자수요 역시 이 지역으로 향한 것으로 보인다. 강남구 대치동과 압구정동, 청담동 등 강남권 최선호 지역 대부분이 이미 토지거래허가구역으로 묶여 있는 상태에서 반포 한강변 일대 '래미안 원베일리'와 '아크로 리버파크' 등 신축과 준신축 아파트들의 가격이 가파르게 올랐다.

지난해 12월 '래미안 원베일리' 아파트에서 국내 공동주택 거래 사상 3.3㎡ 기준으로 최고가 거래가 나왔다. 전용 133.95㎡(28층)가 개인 간 거래를 통해 106억원에 계약을 체결했다. 3.3㎡당 2억6114만원에 거래된 셈이다. 이 아파트는 지난해 9월엔 '국민평형' 전용 85㎡가 60억원에 팔리며 3.3㎡당 매매가가 1억7600만원을 기록한 바 있다.

전문가들은 지방 자산가들에게는 지방 부동산 시장 하락과 인플레이션 등으로 인해 서울 상급지 아파트가 안전자산의 역할을 하게 된 것이라고 전했다. 한 업계 관계자는 "희소성이 있는 데다 경기변동에도 힐스테이트용인마크밸리 회복 탄력성이 우수한 서울 강남권 아파트가 지방 자산가들에게도 매력적"이라고 평가했다.